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长租公寓的“冰与火之歌”

时间:2018-10-04 22:52来源:网络整理 作者:网络整理 点击:
长租公寓的“冰与火之歌” -房产频道-和讯网

  五六年前,曾有一位90后朋友对笔者说:自己虽然有一套房,但不会去住,而是要租出去赚租金,然后用这笔收入去租一间喜欢的房子,等住腻了就再换个地方租……

  这个在当时看来惊世骇俗的生活方式,如今回想起来更觉妙不可言。

  一群人就是一个时代。也许正是无数位特立独行的80、90后,让长租公寓来得这么快这么猛。

  2008年北京奥运会仿佛就在昨天,当年被良好势头吸引来京的海归学子、外籍人士、商界精英以及高薪白领成为首批高端公寓的忠实租住者。雅诗阁、辉盛、优帕克等国内针对高端用户的公寓品牌第一次出现,这被视为我国长租公寓市场的萌芽。

  后来,长租公寓逐渐向中低端青年租客市场延伸。魔方公寓、未来域、自如、青客、优客逸家、You+、协纵、新派等青年公寓品牌相继诞生,这个新兴市场开始引起资本市场关注。经过2013-2014年两年酝酿,长租公寓一时百花齐放,同时与互联网、金融机构的联结也愈发紧密。

  2015年,长租市场正式起跑。观望者麻利儿进场,已入局者步伐加快,市场迅速膨胀。是时,以开发商、中介、酒店、专业运营机构为四大供应主体的市场格局已经形成。

  时至2018年,长租公寓迎来高光时刻。国内市场上已有1200多家长租公寓品牌争奇斗艳,全国房源规模也超过了200万间。然而,快速扩张下硬币的另一面是,一连串负面事件令长租市场被各界反复调查、审视和追问。

  入局与麓战:“一地鸡毛”

  从今年年初开始,主流一线城市房租整体节节攀升。7月,北京房租已同比上涨了20%,一时舆论动荡。最终直接导致10家中介公司被政府约谈,承诺不涨租金,并将12万套存量房源投向市场,才逐渐平息众怒。

  8月,原我爱我家副总裁、我爱我家二号人物胡景晖公开表示:“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为扩大规模,以高于市场正常价格的20%-40%争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场。”后胡景晖因此被迫辞职,掀起轩然大波。

  紧接着,杭州鼎家破产,长租公寓的盈利模式看上去越发扑朔迷离,行走在道德边缘的“房租贷”被称为我国“次贷危机的推手”,多家金融机构为此收缩或退出长租业务。

  9月,一篇《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的报道席卷互联网,更将长租公寓推上风口浪尖。网络檄文纷纷祭出,各地长租公寓甲醛检测不达标的事件层出不穷。至此,人们似乎已经认定长租公寓的本性嗜血逐利。

  再从业内角度看,长租公寓的盈利水平实在不敢恭维。一些早期的创业品牌,如GO窝公寓、Color公寓、好熙家等都已然“阵亡”。低至1%的租金回报率以及激烈的竞争引发吐槽无数。

  与此同时,是越来越多企业机构前仆后继地涌入这个貌似“赔钱”的行业。首先是资本市场上,各路资本积极布局,各类长租主题的投融资此起彼伏;而在供给端,2018年长租公寓新项目频频落地,跨界合作案例不胜枚举;信息服务端,新一代长租信息服务平台横空出世(见表1)。

一面是场内各路机构的市场突进,一面是政府场外不断“加油”。自从2015年租赁用地第一次以官方文件形式进入视野,国家的土地政策风向就已发生根本变化。到2018年,国家明确了租赁优先的供地模式,全国累计13城推出住房租赁试点,自持及租赁用地成交量达到181宗,同时各类金融、保险等配套政策纷纷响应,长租公寓土地红利与政策红利大爆发。

  一面是场内各路机构的市场突进,一面是政府场外不断“加油”。自从2015年租赁用地第一次以官方文件形式进入视野,国家的土地政策风向就已发生根本变化。到2018年,国家明确了租赁优先的供地模式,全国累计13城推出住房租赁试点,自持及租赁用地成交量达到181宗,同时各类金融、保险等配套政策纷纷响应,长租公寓土地红利与政策红利大爆发。

  正如石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙之比喻,长租公寓就是“中国房地产的下半场”,新增开发型物业逐渐势微,而“长租之路能越走越宽”。据机构预测,到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。即未来两年内,长租公寓市场还将以年均50%的复合增速进入上升通道。

  与供方市场快速成长相呼应的是租房消费需求的加速上升(见表2)。数据显示,全国流动人口规模已达2.44亿人,租房市场急剧扩大。预计2020 年,我国租房市场租金 GMV(租赁总收入价值)将达 1.6 万亿元,2030年这一数据将达 4.6 万亿元。

面对行业快速发展过程中房租引发的舆论潮,石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙向记者分析认为,2018年北京这一轮房租上涨有着特殊背景,2017年下半年开始的大规模违建拆除引发了房源供应短缺,供需失衡下租金必然大涨,这在当时的媒体报道中可见端倪。只是这一矛盾到2018年租房季才真正凸显出来,而此时长租公寓正处风口,因此成众矢之的。

  面对行业快速发展过程中房租引发的舆论潮,石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙向记者分析认为,2018年北京这一轮房租上涨有着特殊背景,2017年下半年开始的大规模违建拆除引发了房源供应短缺,供需失衡下租金必然大涨,这在当时的媒体报道中可见端倪。只是这一矛盾到2018年租房季才真正凸显出来,而此时长租公寓正处风口,因此成众矢之的。

  此外,在全球主要城市来看,租金上涨其实是一个普遍的现象,它反映的是2008年全球面临的货币量化宽松带来的房价上涨,在经济增速不达预期的情况下,大部分人的支付压力越来越大。特别是年轻人,由于买不起房被迫进入租赁市场,租赁需求增加。又因为土地供应限制,租赁开发供应相对少,这些国家主要城市同步出现租金和租金收入比的上涨。

  任何价格本质都是由供求关系决定的。对于长租市场来说,任何能增加房源供给的事情,其实都是在为平抑房租作贡献。同理,正是资本介入,让正规的租房机构能快速扩大房源规模。王玺龙反问,“为什么北京东五环的房租一直很稳定?因为那里的蜂窝公寓有3000个房间”。

    从这个意义看,资本介入长租公寓,非但无过,反而有功。

  资本涌流:嗜血贪婪还是善意提携?

  2018年,舆论纷纷质疑资本介入长租市场可能酿成恶果,“机构融资不但能推高租金,而且房租分期的金融业务将引发中国版次贷危机”的观点甚为流传。

  但事实上,从长期来看,资本一方面能为市场提供充足的资金用于盘活存量住房、增加房源供给,另一方面也能为实力不足的消费者提供贷款,让其可以承受租住核心区房子、提高生活质量。

(责任编辑:韶关新闻网)
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